QUAL MELHOR CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
ENTENDENDO O SALDO DEVEDOR DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
Apresento um caso que considero bastante sério, principalmente porque pode estar acontecendo com muita gente.
Um leitor entrou em contato conosco, tentando entender por que o saldo devedor do seu financiamento imobiliário havia aumentado, mesmo após ter pago em dia suas prestações por 3 anos.
Na hora, estranhamos. Temos visto saldos devedores de financiamentos – especialmente os de prazos mais longos – diminuindo bem devagar. Mas AUMENTANDO, não.
O leitor, então, nos contratou, enviou as informações todas, e nós descobrimos um erro bastante grosseiro, que aumentava o valor da prestação e, principalmente, do saldo devedor. Se ele não ficasse atento, perderia um bom dinheiro.
Hoje eu conto essa história com detalhes, e falo sobre outras dúvidas frequentes quando o assunto é financiamento imobiliário.
Uma prestação de financiamento imobiliário é calculada por 4 componentes:
Amortização mensal: é o valor que é abatido do montante da dívida. Depende do prazo do contrato e do saldo devedor – que é o valor que ainda falta para a quitação da dívida.
Juros: é o custo do “aluguel” do dinheiro. Depende do saldo devedor e da taxa de juros acertada entre as partes na hora da contratação.
Seguros: proteção contra problemas graves com o imóvel ou com o tomador do crédito. É contratado no momento da contratação.
Taxa de administração. Valor pago mensalmente pelo trabalho do banco em gerenciar a operação. Tem sido questionado por muitos tomadores.
É que este mercado está sempre se modificando, sempre trazendo novidades. E a novidade de hoje é o financiamento prefixado. Vamos saber tudo sobre ele e, principalmente, vamos compará-lo com as modalidades de financiamento imobiliário IPCA e TR. As características de cada uma, seus riscos e os cuidados que devem ser tomados na hora de escolher e contratar.
Vamos fazer alertas importantes, principalmente em relação aos contratos corrigidos pelo IPCA, modalidade também relativamente nova. Isso porque temos recebido relatos de leitores dizendo que não foram devidamente informados sobre as regras, contrataram a operação e depois se arrependeram.
Atenção ao índice de reajuste que consta no contrato. Uma análise do comportamento dos quatro principais indexadores adotados pelo mercado imobiliário revela uma diferença acentuada no acumulado deste ano (confira quadro abaixo):
Em geral, as construtoras usam índices setoriais,
1.CUB (Custo Unitário Básico de Construção),
2. Sindicato da Construção Civil,
3. INCC (Índice Nacional de Custo da Construção),
4. Fundação Getúlio Vargas, para reajustar o valor das parcelas até que o imóvel fique pronto.
Após a entrega das chaves, parte-se para um índice de reajuste financeiro, como o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) ou o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor).
Nos últimos meses, os mutuários com contratos reajustados pelo IGP-M têm visto crescer os valores pagos pelo imóvel adquirido. Foi assim com a assistente publicitária Maria Silveira, 26.
"No período do reajuste anual, paguei um resíduo de valor equivalente a uma parcela completa. No ano passado, desembolsei cerca de R$ 900. Este ano, paguei mais de R$ 1.600", diz Maria, que nós procurou para entender a situação.
Como identificar a melhor?
Não existe uma modalidade é a com tabela fixa e decrescente. Então é preciso saber avaliar as principais peças desse tabuleiro para tomar a melhor decisão.
Os dois principais aspectos a serem levados em conta são as taxas de juros oferecidas pelos bancos para cada modalidade e o comportamento da inflação para os próximos anos ou décadas.
Juros
As taxas de juros oferecidas pelos bancos estão em constante mudança, a partir das conjunturas da economia e da concorrência entre as próprias instituições.
O que nós, do Educando Seu Bolso, pudemos fazer foi elaborar uma simulação entre as condições oferecidas por um banco, na mesma data, para o mesmo perfil de operação, para cada uma das três modalidades, e compará-las.
Inflação
Quanto ao comportamento da inflação, este é totalmente imprevisível. O máximo que conseguimos é uma estimativa para os próximos meses. Assim, quando o tomador faz a opção por qual modalidade de correção contratar, está fazendo uma aposta, querendo ou não.
Vamos, então, entender em linhas gerais esta aposta:
Prefixado: optar pelo financiamento prefixado significa escolher a previsibilidade e proteger-se do aumento da inflação. Caso o IPCA dispare, a pessoa estará protegida, pois o saldo devedor não é corrigido.
IPCA: escolher o contrato corrigido pelo IPCA significa apostar que a inflação vai se manter bem baixa durante todo o período. Ou, pelo menos, durante os primeiros anos do contrato, que é quando o saldo devedor está mais alto. Um aumento da inflação pode ser desastroso para quem faz essa opção.
TR: escolher a tradicional correção pela TR significa admitir variações pequenas na inflação, para cima ou para baixo.
Para termos três exemplos segue os cálculos refeitos nos sites de 3 bancos.
Para calcular o valor das prestações no presente e a correção das prestações na modalidade IPCA, adotamos o índice de inflação de 3,80% ao longo de todo o período. Nessas condições a TR certamente se manteria zerada.
Resultados
Prefixado
Prestação inicial: R$ 3.349,68
Prestação final: R$ 920,47
Comportamento da prestação: reduz-se constantemente
Valor de todas as prestações no presente: R$ 514.762,53
IPCA
Prestação inicial: R$ 2.144,91
Prestação final: R$ 2.747,66
Comportamento da prestação: aumenta durante 25 anos, depois reduz
Valor de todas as prestações no presente: R$ 547.171,57
TR
Prestação inicial: R$ 2.978,48
Prestação final: R$ 919,44
Comportamento da prestação: reduz-se constantemente
Valor de todas as prestações no presente: R$ 467.167,68.
Assim, antes de fechar o Contrato procure um profissional para se orientar, é melhor pagar uma CONSULTA JURÍDICA, que depois precisar entrar na justiça, pela morosidade.
